Выкуп квартиры из-под залога у банка или инвестора: подробное руководство

Выкуп квартиры из-под залога — достаточно распространённая операция на рынке недвижимости. Она может понадобиться в различных жизненных обстоятельствах, например, при покупке недвижимости, находящейся в кредите, или при желании досрочно погасить имеющееся обязательство перед финансовой организацией. Давайте рассмотрим, что это такое и как правильно оформить такую сделку.

Что значит выкуп квартиры из-под залога?

Квартира считается находящейся в залоге, если она выступает гарантией исполнения обязательств по кредиту. Чаще всего залог накладывается банком или другим финансовым учреждением при предоставлении залогового кредита или зайиа собственнику недвижимости. Пока сумма кредита не будет полностью погашена, продать такую квартиру без согласования с залогодержателем невозможно.

Покупатели иногда сталкиваются с ситуацией, когда понравившаяся квартира принадлежит человеку, взявшему под нее кредит под залог в банке или зам у частного инвестора. Тогда единственным способом приобрести такую недвижимость становится выкуп квартиры из-под залога.

Какие бывают виды выкупа квартиры из-под залога?

Существует несколько вариантов покупки недвижимости, находящейся в залоге:

Простой досрочный выкуп. Покупатель приобретает недвижимость путём внесения полной оплаты оставшегося долга продавца-заёмщика банку или инвестору. Остаточная стоимость жилья выплачивается непосредственно продавцу. Этот способ самый простой и быстрый, если продавец согласен выйти из сделки досрочно.

Переуступка ипотеки. По данной схеме покупатель принимает на себя обязанности по выплате остаточной суммы кредита банку. Такой метод подходит, если покупатель сам заинтересован в получении ипотеки, а покупка квартиры помогает сократить затраты на открытие нового кредитного продукта.

Ипотека покупателя. Новый покупатель берёт ипотеку в другом банке и направляет полученные средства на погашение старой ипотеки. Такая схема возможна лишь при одобрении кредита новым банком и соблюдении ряда юридических формальностей.

Этапы выкупа квартиры из-под залога

Чтобы купить квартиру, находящуюся в залоге, нужно пройти несколько последовательных шагов:

Шаг 1. Изучение истории квартиры и оценка рисков

Необходимо проверить, насколько чиста история квартиры, отсутствуют ли другие долги, аресты или судебные споры. Часто полезно заказать полную проверку юридической чистоты жилья, обратившись к специалистам.

Шаг 2. Переговоры с продавцом и банком

Обсудите с продавцом схему выкупа, предложенную вами. Затем свяжитесь с банком-залогодержателем и получите официальное разрешение на покупку жилья в рамках выбранной схемы.

Шаг 3. Соглашение с покупателем

Заключение предварительного договора купли-продажи с указанием всех деталей предстоящей сделки. Здесь фиксируются цена квартиры, срок передачи денег и график платежей.

Шаг 4. Погашение задолженности перед банком

Здесь есть два варианта развития событий:

Оплата через аккредитив: денежные средства кладутся на специальный счёт в банке, откуда они будут перечислены после проверки регистрационных документов.

Расчёт наличными средствами: передача наличных через ячейку банка. Денежные средства хранятся там до момента снятия обременения с недвижимости.

Шаг 5. Снятие обременения с квартиры

После поступления всей необходимой суммы банк выдаёт справку о полном погашении задолженности и снимает залог с недвижимости. Только после этого покупатели получают полные права на владение имуществом.

Шаг 6. Завершающий этап сделки

Финальный этап — переоформление права собственности на новое имя покупателя в государственном реестре недвижимости (Росреестр). Сделка считается завершённой после выдачи соответствующего свидетельства о праве собственности новому владельцу.

Типичные ошибки при выкупе квартиры из-под залога

Вот наиболее частые ошибки, которых следует избегать:

Неправильная оценка юридической чистоты недвижимости, приводящая к последующим судебным спорам.

Недостаточное изучение документации банка или инвестора, что ведёт к затягиванию сроков заключения сделки.

Отсутствие точного графика платежей, увеличивающее вероятность появления недопонимания между участниками сделки.

Самостоятельное ведение переговоров без участия юриста, чревато потерями средств и отсутствием гарантий безопасности.

Советы покупателям и продавцам

Несколько полезных рекомендаций будущим владельцам недвижимости:

Всегда проверяйте статус квартиры перед покупкой, используя официальный сайт Росреестра.

Привлекайте опытных специалистов (риэлторов, юристов) для сопровождения сделки.

Будьте внимательны к условиям банка и графику погашения кредитов.

Остерегайтесь предложений подозрительно дешёвых объектов недвижимости, находящихся в залоге.

Итоги и выводы

Выкуп квартиры из-под залога — сложная, но выполнимая задача. Грамотное юридическое сопровождение, внимательное отношение ко всем деталям сделки и взаимодействие с профессиональными консультантами позволят успешно завершить данную операцию. Следуя приведённым рекомендациям, вы сможете обеспечить безопасность своей будущей покупки и избежать возможных неприятностей.

К нам часто обращаются собственники залоговых или ипотечных квартир с просьбой помочь выкупить залоговую квартиру. Для этого мы выдаем авансы и собственники погашают все обязательства. Далее квартиру можно продать по хорошей рыночной цене. Звоните нашим экспертам или напишите в мессенджер. Предоставим квалифицированную консультацию и поможем с выкупом.